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“無證房産買賣”的風險及糾紛處理6大問題

浏覽:3 作者: 來源: 時間:2019-11-23 分类:律師說法
關于“無證房産的買賣”問題,相關的法律、法規。

關于“無證房産的買賣”問題,相關的法律、法規:

    1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:”下列房地产,不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;(二)司法构造和行政构造依法裁定、决定查封大概以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面赞成的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情况。”

    2、《中华人民共和国条约法》第五十二条规定:“有下列情况之一的,条约无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立条约,损害国家长处;(二)恶意串通,损害国家、个人大概第三人长处(三)以正当形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共长处;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

    3、《中华人民共和国条约法》第六十条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据条约的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”

    4、《中华人民共和国条约法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行条约义务大概履行条约义务不符合约定的,应当承担持续履行、采取补救措施大概赔偿损失等违约责任。”

    5、《中华人民共和国条约法》第一百三十五条规定:“出售人应当履行向买受人交付标的物大概交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。”

    6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国条约法〉若干问题的注释(二)》第十四条规定:“条约法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。”

    7、《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用法律若干问题的注释》第二条规定:“出售人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售条约,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”

    关于“无证房产的买卖”问题,在司法实践中是个十分普遍的现象,各级法院也曾发布了一些指导性的案例,下面介绍几个:

    (一)在房地产开辟公司无商品房预售许可证的情况下,买受人与房地产开辟商所签订的商品房买卖合无效。

    最高人民法院对孙海涛与华镇名、吉林轩宇房产开辟有限责任公司执行异议纠纷案作出裁定,法院认为:在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下,孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖条约,根据城市房地产管理法第四十五条第一款第(四)项关于商品房预售,应当"向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明"的规定和最高人民法院《关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用法律若干问题的注释》第二条关于"出售人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售条约,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效"的规定,该条约无效。由于无效条约自始无效、违法,法律对其进行的是否定评价,因此孙海涛与轩宇公司签订的条约不受法律保护。假设孙海涛和轩宇公司遵守法律的规定,在轩宇公司具有商品房预售许可证明的情况下双方才签订商品房买卖条约,之后将该条约办理备案登记,人民法院查封时就能知道涉案房屋是否已经出售。如果知道已经出售,人民法院就会持续审查孙海涛是否支付部分大概全部价款,是否实际占有,孙海涛对未办理过户登记手续是否有过错等情况决定是否查封。但实际情况倒是,孙海涛和轩宇公司双方都不遵守法律的规定,在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下双方还签订商品房买卖条约,导致条约无法办理登记备案,因此才会出现人民法院查封讼争网点时无法知道该网点是否已经过轩宇公司出售的情况,对此后果,只能由孙海涛和轩宇公司承担,而不能由申请查封人华镇名承担。【该内容引用自最高人民法院(2013)民申字第675号民事裁定书“本院认为”部分。】

    (二)对于强占耕地建设引发的房屋买卖纠纷,在行政构造未对违法占用耕地的行为处理之前,法院对此不予受理。

    连云港中级人民法院对上诉人邱玥因与被上诉人孙凝春房屋买卖条约纠纷一案作出裁定,法院认为:对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的房屋买卖条约纠纷,应先由行政构造解决被侵害耕地的保护问题。在行政构造未对违法占用耕地的行为进行处理之前,人民法院对此不予处理。【该内容引用自连云港市中级人民法院(2015)连民终字第02013号民事裁定书的“本院认为”部分。】

    (三)判定无证房屋买卖条约是否有效,要看买卖行为是否违反法律及行政法规效力性强制性规定。

    湖北省鄂州市鄂城区人民法院对原告秦盛宏、秦川与被告秦盛汉房屋买卖条约纠纷一案作出讯断,法院认为:被告辩称涉案房屋未办理房屋产权证,原、被告房屋买卖行为属无证房屋买卖行为,违反法律强制性规定,协议应认定为无效。《条约法》第五十二条第(五)项之强制性规定,属效力性强制性规定,法律及行政法规关于违反禁止性规定行为才产生条约无效或不成立的法律后果,故《城市房地产管理法》第三十七条之规定不能作为认定条约效力的依据。【该内容引用自湖北省鄂州市鄂城区人民法院(2017)鄂0704民初469号民事讯断书的“本院认为”部分。】

    (四)双方签订的无证房屋买卖条约,因未取得建设工程规划许可证,违反法律强制性规定,属无效条约。

    浙江省苍南县人民法院对卢辉、陈爱华与杨华丰、陈华仙房屋买卖条约纠纷一审作出民事讯断书,法院认为:被告杨华丰在未取得建设工程规划许可证情况下,私自在坐落于苍南县灵溪镇城北菜市场B幢601室房屋顶层上加盖建成701室房屋,对此,苍南县住房和城乡规划建设局已经备案查处,被告杨华丰虽然申请听证,但至今仍未能提供相关正当审批手续,故原、被告于2013年12月26日签订的契据违反法律强制性规定,应认定为条约无效。【该内容引用自浙江省苍南县人民法院(2014)温苍民初字第430号民事讯断书的“本院认为”部分。】

    综合分析以上案例,法院处理无证房产的买卖问题的意见基本是一致的,主要内容包括以下几个方面:

    (一)房屋买卖双方签订的无证房屋买卖条约,该条约不会因房产证的缺失而一律讯断无效。但若因为不能取得房产证,导致买方不能按约定时间办理存款手续的,卖方应承担违约责任。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定,而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国条约法〉若干问题的注释(二)》第十四条,只有违反效力性强制性规定的才属无效。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项在性质上应属于管理型强制性规定,不应作为认定房屋买卖条约无效的法律依据。

    管理性强制规定是指法律及行政法规未明确规定违反此类规定将导致条约无效的规定。此类规定旨在管理和处罚违反规定的行为,但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致条约无效的规定,大概虽未明确规定违反之后将导致条约无效,但若使条约持续有效将损害国家长处和社会公共长处的规定。此类规定不仅旨在处罚违反之行为,而且意在否定其在民商法上的效力。因此,只有违反了效力性的强制规定的,才应当认定条约无效。

    (二)房屋买卖条约签订后,出售人以没有房产证由拒绝持续履行条约,买房人诉至法院要求持续履行,法院可以依职权追加开辟商为第三人,判令其协助办证,房屋买卖条约持续履行。买房人在签订买卖条约时应当全面考虑交易风险,只管避免购买无证房屋。确有必要在标的房屋取得所有权证之前签订买卖条约的,应当在条约中明确约定出售人取得房屋产权证的限期以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间,并约定相应的违约责任条款。当出售人以自己尚未取得房产证为由,对买卖协议反悔时,买受人可以以出售人为被告向法院起诉,要求持续履行条约,此时法院可依职权追加开辟商为第三人,讯断其协助出售人办理房屋产权证,以便条约持续履行。

    (三)出售人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售条约,应当认定无效,该条约的风险应由买受人自行承担。

    《最高人民法院对关于无证售房问题的答复》中明确:“其一,对于实践中开辟商没有取得预售许可证明即出售商品房的,根据《最高人民院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用法律若干问题的注释》第二条的规定,该商品房预售条约无效,但是在起诉前开辟商已经取得商品房预售许可证明的,可以认定该商品房买卖条约有效。其二,在商品房预售条约被认定无效之后,根据《中华人民共和国条约法》第五十七条的规定,条约无效的,不影响条约中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此,如果该预售商品房条约有关于解决争议的约定,则人民法院应尊敬该当事人约定的效力,将该约定作为处应当事人之间争议的依据。在条约无效且条约中并无有关解决争议方法的情况下,应进一步根据《中华人民共和国条约法》第五十八条的规定,因该条约取得的财产,应当予以返还,不能返还大概没有必要返还的,应当折价补偿。与此同时,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。其三,为了进一步解决实践中怎样处理无证预售商品房条约无效后的赔偿损失问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖条约纠纷案件适用法律若干问题的注释》第九条规定,在开辟商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实大概提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开辟商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,即规定了针对开辟商欺诈行为的惩罚性赔偿。至于开辟商没有欺诈大概故意隐瞒的情况,则应根据上述条约法的规定,进行法律适用,因此,如果人民法院能够认定,开辟商与购房人对于条约无效均有过错,则应根据双方的过错程度,讯断各自承担相应的责任,这是适用条约法的结果。”

    (四)关于人民法院在执行无证房产时,怎样办理产权登记的问题。《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》[法〔2012〕151号]第二条规定:“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时,具有初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构收回《协助执行通知书》;暂时不具有初始登记条件的,执行法院处置后可以向房屋登记机构收回《协助执行通知书》,并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具有初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具有初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前表露房屋不具有初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”第三条规定:“执行法院向房屋登记机构收回《协助执行通知书》,房屋登记机构认为不具有初始登记条件并作出书面说明的,执行法院应在30日内依照法律和有关规定,参照行政规章,对其说明来由进行审查。来由成立的,撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构:来由不成立的,书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”

    (五)买卖无证回迁房的法律效力。所谓回迁房是指开辟商在征收土地时,配给回迁户的房子。有些回迁户将回迁房直接予以处理,从而形成了一些纠纷。虽然回迁房的买卖可以突破一些商品房交易的监禁,价格也可能会便宜一些,但是回迁房的买卖仍是存在诸多的风险:比如回迁房办理房产证时,一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人,不会直接将房产证的名字列在购房人名下。在这种情况下,如果出售人反悔,购房人将不会得到想要的房产。因此说,未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。基于此,在购买回迁房时,一定要问清回迁房是否有房产证。若尚无房产证,要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。因回迁房具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方死亡,回迁房依法应作为遗产由担当人分割,所以,在签订回迁房买卖条约时,最好要求卖方的第一顺序担当人具名,以表明对卖方出售行为的认可和担当权利的放弃。

    (六)无证安置房的买卖问题。所谓安置房是指因城市规划、土地开辟等原因进行拆迁,而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。安置对象包括城镇住民被拆迁用户和征拆迁房屋的农户,安置房就是政府或企业对拆迁对象的一种补偿形式。因为其安置对象是特定的动迁安置户,该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外,还受地方政府政策的约束,所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权,并且没有规定限制对外出售,大概限制转让的限期已满,这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区分,这样的安置房可以买卖。如果没有房产证,房屋买卖协议一般是不受法律保护的。

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